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木纹华润商业新模式住宅商业增值服务

2020-09-29 来源:

华润商业新模式:“住宅+商业+增值服务”

2004年以来,华润(专题阅读)致力于改变以往专注住宅地产的单一开发模式,开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。凭借母公司 孵化器 的雄厚实力和其在产品规划、运营方面的成功操作,万象城(专题阅读)(相关干货)已成为国内商业地产的标杆。

提到深圳万象城,人们几乎无一例外地视之为中

国商业地产的标杆作品。的确,万象城率先开拓了华润商业地产的疆土。

近几年来,万象城模式被复制到全国几座大中城市。而华润置地也在2009年高调宣布,未来几年将开始全新的经营模式,那就是 住宅开发+持有物业+增值服务 。

母公司 孵化器 很多业内人士都认为,华润置地是一家很优秀的房企,但却不具有太多的行业借鉴性。其原因有二:第一,多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景。其次,华润置地的 住宅+持有物业 的发展模式,所需要的大量资金设置了相当高的进入门槛。

16年前的1994年,华润置地通过收购华远股份进入地产业。成立的第三年,华润置地在香港上市,实现了与资本市场的初步对接,但一直未能发挥其融资造血的功能。

直到20留学英国的经历让周扬青在对国外时尚女装和化妆品的接触中05初,华润集团通过战略重组将三大成熟投资物业注入华润置地,自此,母公司的雄厚背景开始发挥作用。也正是在这一年,输血之后的华润置地告别了以往单纯依靠住宅地产的时代,开始转型探索 投资物业+住宅开发 这一新的商业模式。

然而,商业地产并不好做,其前期投入巨大,资金回笼缓慢,这对看重报表数据的上市公司来说有很大的压力,因此很多开发商望而却步。

这一次,依然是母公司华润集团的 孵化 战略发挥了作用:华润集团出面拿地并进行先期开发,在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后,再将土地资产转入华润置地。这种企业孵化模式在土地、金融杠杆上的使用,以及与资本运作的有效结合,突破了子公司的实力限制,同时从资本输出的角度,实现了集团资源的双赢。

2006年,华润开始 6+1 的布局,先是斥资17.4亿元,持有深国投(后更名为 华润信托 )51%的股权。此后,华润又参股华泰保险,重组珠海市商业银行,形成囊括银行、证券、基金、信托、保险在内的全链条金融服务业务。对此,时任华润董事长的宋林毫不讳言华润是在走向产融结合。而金融平台的建构,令华润的集团总部成为更为强大的孵化器。

根据中国不动产研究中心的统计,从2004年至今,华润集团对华润置地进行了6次资产注入,资产金额高达234亿港元,而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元。其他对价主要是通过向集团配股方式完成。在集团大规模资产注入的背景下,华润置地2006年至2009年三次股权融资筹资金额高达93亿港元。

依托于母体母公司的孵化,对外不断扩张的华润置地获得了丰厚的回报。目前,华润置地已经进入全国近20个城市,以一二线城市为主的土地储备总量已经超过2500万平方米,其中母公司6次注资的面积就达到1445万平方米。

今年3月26日,华润置地在香港召开业绩发布会。华润置地董事长王印在会上表示,截至2010年3月22日,集团已实现住宅签约销售额29.3亿元人民币,与去年同期基本持平。王印表示,商业地产是华润未来发展重点,代表项目深圳 万象城 成绩理想,今年将在继续在沈阳、成都、南京及青岛等地复制。

未来,华润置地将每年新开1~2个持有型物业,通过稳定持续的租金收益,提高抵抗行业周期波动风险的能力,目标是5年后商业物业占整体盈利比重的40%。

领跑商业地产万科,中国住宅市场占有率最高的房地产开发商。华润集团,在中国有70年历史的国有企业,后者是前者最大的股东。但是,华润旗下的华润置地却没有走万科专注住宅地产开发的道路。


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